Posiadając nieruchomość do sprzedania, można spróbować zająć się tym samodzielnie. Należy jednak wziąć pod uwagę ilość czynności do wykonania, aby dobrze się przygotować do sprzedaży i doprowadzić transakcję do końca.

Są to:

• analiza cen rynkowych
• przygotowanie dokumentacji fotograficznej nieruchomości, ewentualnie filmów lub zdjęć 360 stopni
• przygotowanie opisu nieruchomości
• znalezienie stron internetowych do promocji (analiza kosztów z tym związanych)
• znalezienie innych form reklamy np. banery (przygotowanie projektu, analiza kosztów, wybór firmy do ich wykonania i miejsc umieszczenia, ulotki (znalezienie osoby/firmy do zrobienia projektu i wydruku, wybór miejsc i osób do rozpowszechnienia, analiza kosztów).

Kiedy uporamy się już z powyższymi zadaniami powinny zacząć się pojawiać pierwsze telefony od zainteresowanych. Wtedy będziemy się zastanawiać, które numery zachować do dalszych negocjacji? Na początku większość kontaktów będzie od biur nieruchomości w mieście. Przykładowo: 90 biur po kilku agentów to ok 200 telefonów z propozycją współpracy. Często od razu otrzymamy informację, że jest już potencjalny klient. Następnie będą dzwonić inwestorzy, którzy zaproponują cenę o 30% niższą od ofertowej. Kolejne kontakty to potencjalni klienci, ale na razie tylko rozglądający się na rynku. W najlepszym wypadku w końcu pojawi się faktycznie zainteresowany kupnem naszej nieruchomości. Jednak, co dalej? Znów pojawia się mnóstwo pytań co zrobić, aby poprawnie przeprowadzić transakcję? Musimy dokonać wyboru:

–   którą ofertę przyjąć?

• wziąć zaliczkę czy zadatek?
• podpisać umowę, czy wystarczy ustalić warunki sprzedaży ustnie?
• jeśli decyduję się podpisać umowę to jak ma brzmieć? Znaleźć wzór w internecie czy udać się do notariusza?
• jakie dokumenty będą potrzebne do podpisania umowy i skąd je wziąć?
• jakie będą koszty całej transakcji?
• ile dać czasu kupującemu na procedurę kredytową?
• co zrobić, gdy w międzyczasie pojawi się ktoś inny z lepszą ofertą kupna
• czy powinniśmy gdzieś zgłosić sprzedaż?

I podstawowe pytanie: Kiedy mam się tym wszystkim zająć?! Przecież pracuję na pełnym etacie, mam rodzinę, dzieci, które trzeba zawieść i przywieść ze szkoły. A inne obowiązki wobec rodziny?Może więc lepiej znaleźć kogoś kto się tym zajmie, a ja będę mieć spokój?  Zapłacę i wszystko będzie załatwione od początku do końca. Tylko, jak znaleźć właściwe biuro nieruchomości i agenta którym będę mógł zaufać w 100%? Kto sprawi, że będę spokojny, że nikt mnie nie oszuka i profesjonalnie przeprowadzi cały proces sprzedaży nieruchomości?

Jak widać jest mnóstwo pytań, na które musimy sobie odpowiedzieć, dlatego decydując się na współpracę z biurem lub agentem musimy zwrócić uwagę na jeszcze kilka rzeczy:

• czy właściciel biura lub agent posiada licencję nadaną przez Polską Federację Rynku Nieruchomości, (można to sprawdzić w Centralnym Rejestrze Pośredników w Obrocie Nieruchomościami PFRN https://rejestr.pfrn.pl/posrednicy).
• jaki proponuje rodzaj umowy (otwartą/zwykłą czy z klauzulą wyłączności)
• gdzie będzie podpisywania umowa ( w siedzibie firmy, czy poza nią)
• jaki jest zakres działań biura wobec nas,
• jaka jest forma i zakres promocji oferty nieruchomości,
• czy biuro posiada obowiązkowe ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej,
• jaka jest wysokość wynagrodzenia biura, czy nie jest rażąco niskie lub rażąco wysokie,
• jaki jest czas trwania umowy i sposób jej rozwiązania?

Kiedy natomiast powinna zaświecić nam się czerwona lampka i warto wstrzymać się z decyzją o współpracy?

• jeśli otrzymamy propozycję pracy biura bez umowy na zasadzie „dżentelmeńskiej umowy”,
• jeżeli umowa ma być podpisana „na kolanie”,czyli na pierwszym spotkaniu, kiedy agent namawia do szybkiego podpisania umowy, mówi, że jest standardowa, tylko na chwilę, nie daje czasu na zapoznanie się z nią,
• jeżeli do umowy nie ma dołączonej polisy ubezpieczeniowej oc,
• jeżeli w umowie widzimy jako wynagrodzenie biura 0% lub 1 zł,
• jeżeli wynagrodzenie biura jest doliczane do ceny nieruchomości,
• jeżeli pojawia się propozycja rozliczenia bez wystawionej faktury,
• jeżeli agent obiecuje, że w tydzień sprzeda nieruchomość, albo już ma kupca, który nawet jeszcze nie obejrzał nieruchomości.

Zanim zdecydujemy się na współpracę warto być świadomym definicji usługi pośrednictwa określonej w Ustawie o gospodarce nieruchomościami:

Pośrednictwo w obrocie nieruchomościami polega na odpłatnym wykonywaniu czynności zmierzających do zawarcia przez inne osoby umów:

1) nabycia lub zbycia praw do nieruchomości;

2) nabycia lub zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu;

3) najmu lub dzierżawy nieruchomości lub ich części;

4) innych niż określone w pkt 1–3, których przedmiotem są prawa do nieruchomości lub ich części.

„Odpłatnie – to znaczy za odpłatną, płatnie, nie za darmo, z obowiązkiem zapłacenia” (Słownik języka polskiego, Wydawnictwo naukowe PWN S.A., tom II, Warszawa)

Z powyższej wykładni językowej wynika, że zgodnie ze znowelizowaną Ustawą o gospodarce nieruchomościami, pośrednictwo w obrocie nieruchomościami wykonywanie może być jedynie odpłatnie, gdyż odpłatność ujęta jest w definicji legalnej tego określenia.

A jaki budżet powinniśmy założyć decydując się na współpracę z biurem nieruchomości?

Wysokość wynagrodzenia biur zależna jest od zakresu czynności oraz rodzaju podpisanej umowy. Może być wyrażone w % od kwoty sprzedaży jaka będzie w akcie notarialnym lub zryczałtowana w postaci kwoty, niezależnie od kwoty transakcji. Jeśli procenty to od 1,5% do 4,5%, w przypadku kwoty, to często jest przeliczana z procentów.Czasem biura nieruchomości mają zastrzeżenie, że przy małych kwotach transakcji wynagrodzenie nie jest mniejsze niż np.5000 zł brutto.

Pamiętajmy, że za szybkość realizacji zamówienia, grzeczne i miłe podejście do gościa Kelner otrzymuje napiwek, a nie daje rabatu 50%. Zwróćmy również uwagę na to, że decydując się na usługę stomatologa nie wychodzimy od niego w połowie usługi i mówimy, że skończymy sami, albo pójdziemy do innego.

Działań jakie są konieczne do sprzedaży nieruchomości jest dużo, do tego musimy wiedzieć kiedy i w jaki sposób je wykonać i za nie zapłacić, żeby dały zamierzony efekt. Bardzo często mieszkanie, dom czy działkę sprzedajemy raz lub dwa razy w życiu, a Agent nieruchomości robi to kilkanaście razy w miesiącu.

Zatem, podjąć wyzwanie samemu, czy wynająć do tego ludzi? Na to pytanie musisz znaleźć odpowiedź sam. Na spokojnie przeanalizuj jakie masz możliwości czasowe, czy podołasz wszystkiemu, czy na pewno czujesz się na siłach, aby wziąć pełną odpowiedzialność? To Ty znasz siebie najlepiej! Podejmij decyzję na spokojnie, a wtedy na pewno będziesz zadowolony z efektu końcowego. Wtedy już nie będzie miało dla Ciebie znaczenia, czy dokonałeś sprzedaży sam, czy biuro nieruchomości lub agent.

źródło: http://www.tubalecznej.pl/aktualnosci/czytaj/3274/Sprzedawac-nieruchomosc-samodzielnie-czy-przez-biuro-nieruchomosci

Marek Kloc, Licencjonowany Pośrednik w Obrocie Nieruchomościami,

Prezes Regionalnego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami w Lublinie

z 8 letnim doświadczeniem w branży, 18 letnim w handlu i obsłudze Klienta.