Elementy niezbędne w umowie przedwstępnej

Kwestie związane z zawarciem umowy przedwstępnej reguluje Kodeks cywilny. Umowa przedwstępna jest to umowa, na podstawie której jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (art. 389 Kodeksu cywilnego, dalej: k.c.). Umowa przedwstępna powinna określać istotne postanowienie umowy przyrzeczonej.

Powyższy zapis oznacza, że umowa przedwstępna, jaką podpiszą strony, jest ważna wtedy, gdy będą w niej zawarte niezbędne postanowienia takiej umowy. Informacje na temat niezbędnych postanowień umowy można znaleźć w przepisach Kodeksu cywilnego, który określa, jakie elementy musi zawierać np. umowa sprzedaży czy zamiany. Jeśli zatem mamy do czynienia z umową sprzedaży mieszkania, w umowie przedwstępnej muszą znaleźć się takie elementy, jak: przedmiot umowy oraz cena sprzedaży. Jeśli zatem przedwstępna umowa sprzedaży nie będzie zawierać wskazanych wyżej elementów, nie będzie można uznać, że umowa przedwstępna została skutecznie zawarta. W umowie przedwstępnej strony zapisują warunki, które muszą być spełnione, aby została zawarta umowa przyrzeczona, czyli ostateczna.

Możliwe jest także zawarcie umowy przedwstępnej na rzecz osoby trzeciej, co jest podkreślane w orzecznictwie sądowym.

Dodatkowe postanowienia w umowie przedwstępnej

Strony zawierające umowę przedwstępną mają prawo wprowadzić do niej także dodatkowe postanowienia, nieobowiązkowe, które dają prawo odstąpienia od umowy w razie braku ich realizacji. Zawsze jednak w umowie przedwstępnej muszą się znaleźć obowiązkowe postanowienia, czyli istotne postanowienia danej umowy, co w przypadku umowy sprzedaży oznacza określenie przedmiotu sprzedaży oraz jego ceny.

W orzecznictwie sądowym podkreśla się, że z uwagi na fakt, iż zawarcie umowy przyrzeczonej stanowi przyczynę prawną umowy przedwstępnej, wada umowy przyrzeczonej powoduje nieważność umowy przedwstępnej (art. 58 § 1 k.c.), co podkreślił m.in. Sąd Najwyższy w wyroku z 8 lutego 2007 r., sygn. akt I CSK 420/06.

Skutki zawarcia umowy przez osobę nieupoważnioną

Zdarzają się sytuacje, że umowę sprzedaży mieszkania podpisuje z nabywcą osoba nieupoważniona przez dewelopera. Jeśli osoba upoważniona do zawierania z klientami umów sprzedaży lokali nie potwierdzi ważności takiej umowy, klient ma prawo wystąpić o odszkodowanie od osoby nieupoważnionej do zawierania umów. Przepisy Kodeksu cywilnego przewidują, że w razie braku potwierdzenia ten, kto zawarł umowę w cudzym imieniu, obowiązany jest do zwrotu tego, co otrzymał od drugiej strony w wykonaniu umowy, oraz do naprawienia szkody, którą druga strona poniosła przez to, że zawarła umowę, nie wiedząc o braku umocowania lub o przekroczeniu jego zakresu (art. 103 § 3 k.c.). W takiej sytuacji ma również zastosowanie przepis art. 415 k.c., który przewiduje obowiązek naprawienia szkody przez osobę, która ze swojej winy wyrządziła komuś szkodę. Osoba zobowiązana do odszkodowania ponosi odpowiedzialność tylko za normalne następstwa działania lub zaniechania, z którego szkoda wynikła (art. 361 k.c.). Jeśli przepisy prawa lub postanowienia umowy nie przewidują inaczej, naprawienie szkody obejmuje straty, które poszkodowany poniósł, oraz korzyści, które mógłby osiągnąć, gdyby mu szkody nie wyrządzono.

Czy konieczne jest określenie terminu zawarcia umowy przyrzeczonej?

Przepisy przewidują, że w umowie przedwstępnej nie musi być zapisany termin zawarcia umowy ostatecznej. Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Może się zdarzyć, że każda ze stron umowy przedwstępnej wyznaczyła inny termin zawarcia umowy przyrzeczonej – w takim wypadku jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie (art. 389 § 2 k.c.).

Przepisy regulują także sytuację skutków braku wyznaczenia przez strony terminu zawarcia umowy ostatecznej. Jeżeli bowiem w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

Jeśli umowa przedwstępna zawiera termin zawarcia umowy przyrzeczonej, musi być on określony precyzyjnie. Nie może to nastąpić przez ogólne zapisy, np. że podpisanie umowy nastąpi „po przygotowaniu przez sprzedającego kompletu dokumentów koniecznych do sporządzenia umowy”, jest to bowiem sformułowanie zbyt ogólne, nie mówiące, w jakim terminie i jakie dokumenty ma przygotować strona, co podkreślił Sąd Najwyższy w wyroku z 4 grudnia 2003 r., sygn. akt II CK 3010/02.

Jeżeli umowa przedwstępna spełnia warunki konieczne dla ważności umowy przyrzeczonej, upływ określonego w niej terminu nie powoduje wygaśnięcia zobowiązania do zawarcia umowy przyrzeczonej, co zaakcentował Sąd Najwyższy w wyroku z 27 stycznia 2000 r., sygn. akt II CKN 707/98.

W jaki sposób można zabezpieczyć zawarcie umowy ostatecznej?

Powszechnie stosowanym zabezpieczeniem realizacji warunków zawartych w umowie przedwstępnej oraz dojścia do skutku umowy przyrzeczonej jest zapisanie w umowie przedwstępnej postanowień dotyczących zadatku. W takiej sytuacji, jeśli przy zawarciu umowy został wręczony zadatek, a druga strona nie wykona postanowień umowy, druga strona może bez wyznaczenia dodatkowego terminu odstąpić od umowy i zachować otrzymany zadatek, a jeżeli sama go dała – żądać sumy dwukrotnie wyższej (art. 394 § 1 k.c.). Powyższe oznacza, że w razie gdyby do zawarcia umowy przyrzeczonej nie doszło z winy kupującego mieszkanie, sprzedający może zatrzymać otrzymany zadatek. Natomiast jeśli do zawarcia umowy ostatecznej nie doszło z winy sprzedającego, sprzedający musi zwrócić kupującemu zadatek w podwójnej wysokości.

Strony umowy przedwstępnej mogą także uregulować kwestie dotyczące zadatku inaczej, niż przewidują to przepisy Kodeksu cywilnego. Przepisy nie określają, w jakiej wysokości ma być dany zadatek, co oznacza, że strony umowy mogą go ustalić w dowolnej wysokości. Zadatek może być dany w znacznej kwocie, jednak nie może mieć on wyższej wysokości niż wartość świadczenia głównego, na jakie opiewa sama umowa.

Zadatkiem jest świadczenie dawane przy zawieraniu umowy. Powstają w związku z tym wątpliwości, czy można uznać za zadatek świadczenie, które daje jedna strona umowy drugiej, ale po zawarciu umowy. W tej kwestii wypowiedział się Sąd Najwyższy w wyroku z 22 kwietnia 2004 r., sygn. akt II CK 172/03. W wyroku tym Sąd Najwyższy orzekł, że fakt dania zadatku po zawarciu umowy nie odbiera mu cech zadatku, jeżeli w umowie strony określiły taki jego charakter, a jedynie ustaliły późniejszy termin jego wręczenia.

W razie gdy umowa nie zostanie wykonana przez jedną ze stron, wówczas strona, która od umowy nie odstąpiła, może dochodzić nie tylko zwrotu zadatku w podwójnej wysokości, ale także odszkodowania z tytułu niewykonania umowy na zasadach ogólnych z Kodeksu cywilnego, czyli naprawienia szkody w pełnej wysokości.

W niektórych wypadkach zadatek ulega zwrotowi. Zadatek powinien zostać zwrócony, a strona umowy nie może domagać się od drugiej zapłaty dwukrotnej wysokości zadatku w sytuacji gdy:
– umowa zostaje rozwiązana (dotyczy to także wypadku, gdy umowa zostanie rozwiązana przez sąd);
– niewykonanie umowy nastąpiło na skutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności;
– niewykonanie umowy nastąpiło na skutek okoliczności, za które odpowiedzialność ponoszą obie strony umowy (np. obie strony nie spełniły warunków zawarcia umowy ostatecznej, zawartych w umowie przedwstępnej).

Jeśli umowa zostanie zrealizowana, zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała.

Skutki niezawarcia umowy przyrzeczonej

Jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej (art. 390 k.c.). Strony mogą w umowie przedwstępnej odmiennie określić zakres odszkodowania.

Uchylanie się od zawarcia umowy przedwstępnej oznacza bezpodstawną odmowę zawarcia umowy przyrzeczonej. Uchylanie się od zawarcia umowy przyrzeczonej to świadome działanie lub zaniechanie, zmierzające do bezpodstawnego niezawarcia umowy przyrzeczonej, a przynajmniej godzenie się z takim skutkiem. Jeżeli umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, a przede wszystkim wymaganiom co do formy, strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej.

Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. Jeżeli sąd oddali żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej, roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym orzeczenie stało się prawomocne. Jeśli strona umowy przedwstępnej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może na drodze sądowej domagać się zawarcia umowy przyrzeczonej. W takiej sytuacji wyrok sądu stwierdzający obowiązek drugiej strony do złożenia oświadczenia woli o zawarciu umowy przyrzeczonej skutkuje zawarcie tej umowy i zastępuje tę umowę.

Bardzo częste są sytuacje, że po zawarciu umowy przedwstępnej mają miejsce okoliczności niezależne od stron, które uniemożliwiają im zawarcie umowy ostatecznej. Taką okolicznością może być np. fakt nieotrzymania kredytu przez jedną ze stron umowy na sfinansowanie zakupu nieruchomości, mimo wcześniejszej promesy banku. Jak podkreślił Sąd Najwyższy w wyroku z 7 kwietnia 2004 r., sygn. akt I V CK, fakt, że powódka starała się o kredyt bankowy, lecz nie otrzymała przed zawarciem umowy przyrzeczonej środków pieniężnych, zwalnia ją od odpowiedzialności za niewykonanie obowiązku zawarcia tej umowy.

Czy od umowy przedwstępnej należy płacić podatek?

Podatek płaci się od umów zawartych, np. od umowy sprzedaży nieruchomości. Katalog czynności prawnych, które podlegają podatkowi od czynności cywilnoprawnych, zawiera art. 1 ustawy z 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (tekst jedn. Dz.U. z 2010 r., nr 101, poz. 649 z późn. zm., dalej: u.p.c.c.). Jest to katalog zamknięty, co oznacza, że czynności cywilnoprawne, których nie zawiera art. 1 u.p.c.c. nie podlegają temu podatkowi. Art. 3 ust. 2 u.p.c.c. przewiduje, że jeżeli zawarcie umowy przenoszącej własność następuje w wykonaniu zobowiązania wynikającego z uprzednio zawartej umowy zobowiązującej do przeniesienia własności, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą zawarcia umowy przenoszącej własność. Oznacza to, że zawarcie umowy przedwstępnej nie powoduje obowiązku zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych. Dopiero zawarcie ostatecznej umowy, np. sprzedaży, będzie powodowało po stronie kupującego obowiązek uiszczenia podatku od czynności cywilnoprawnych.

Autor: Aneta Mościcka
Źródło: „Krakowski Rynek Nieruchomości” nr 24/2011 , 2012.01.09